Veelgestelde vragen

Over HBVA

Kan ik lid worden van HBVA?

Ja. Als u huurt bij de Alliantie kunt u lid worden van HBVA. Het maakt dan niet uit of u huurder bent van een sociale huurwoning of van een woning in de vrije sector. Het lidmaatschap is gratis. Door lid te worden van HBVA geeft u aan dat u wilt dat uw stem gehoord wordt door de Alliantie.

Ik ben al lid bij onze regionale belangenvereniging. Ben ik dan ook lid van HBVA?

Als u lid bent van één van onze regionale huurdersbelangenverenigingen, bent u automatisch lid van HBVA.

Onze lokale belangenvereniging vraagt wel lidmaatschapsgeld. Waarom is dat?

Uw lidmaatschap is altijd gratis. Uw lokale belangenvereniging vraagt mogelijk wel een donateursbijdrage, maar die is vrijwillig. Deze bijdrage gebruiken zij om hun werk te kunnen doen. Maar zij gebruiken de donateursgelden in de meeste gevallen om lokale of regionale activiteiten te organiseren. Zoals een buurtbijeenkomst of nieuwjaarsborrel. Wilt u meer weten over deze activiteiten? Neem dan contact op met het bestuur uit uw regio.

Wat is het verschil tussen de Huurcommissie en een huurdersvereniging?

Een huurdersvereniging is een zelfstandige vereniging, opgericht door de huurders van bijvoorbeeld een woningcorporatie, zoals de Alliantie. Zij behartigt de belangen van alle huurders. De HBVA is een huurdersvereniging.

De Huurcommissie is een landelijke organisatie, zelfstandig en onpartijdig. Dus niet gebonden aan welke partij dan ook. De Huurcommissie geeft voorlichting, onderzoekt, bemiddelt en doet zo nodig bindende uitspraken als er een conflict is tussen huurder en verhuurder. Verspreid over Nederland zijn er zittingscommissies waar huurders of verhuurders een geschil kunnen voorleggen.

Een zittingscommissie bestaat uit drie personen: de voorzitter is aangewezen door de regering en de twee overige leden worden benoemd door de verantwoordelijke minister. Dat gebeurt op voordracht van organisaties van huurders en verhuurders.

Hebt u als huurder een geschil met de verhuurder over bijvoorbeeld de huurprijs, het onderhoud of de hoogte van de huur na een renovatie? Dan kunt u dit voorleggen aan de Huurcommissie. De uitspraak van de Huurcommissie is in principe bindend. Als u het niet eens bent met de uitspraak, dan kunt u dit voorleggen aan de kantonrechter.

De Huurcommissie behandelt alleen geschillen in de sociale huursector. Er is één uitzondering: huurders van een vrije huursector woning kunnen binnen zes maanden na het ondertekenen van het huurcontract de redelijkheid van de huurprijs laten toetsen door de Huurcommissie.

Voor meer informatie: https://www.huurcommissie.nl/

Over huren, een nieuwe huurwoning en woningruil

Ik zoek een [nieuwe] huurwoning. Waar kan ik terecht?

Dat ligt aan uw inkomen. Is het verzamelinkomen van uw huishouden (kinderen
uitgezonderd) lager dan €41.056? Dan komt u in aanmerking voor een sociale
huurwoning. In de regio’s waar de Alliantie bezit heeft, worden de woningen
van alle corporaties verdeeld via Woningnet. Op de website van Woningnet
vindt u een overzicht van beschikbare (huur)woningen.

Is uw huishoudeninkomen hoger dan €41.056? Dan bent u aangewezen op de
vrije huursector. Dat zijn woningen met een huur hoger dan €710,68. De regels
met betrekking tot het toewijzen van vrije huursectorwoningen bepaalt de
Alliantie zelf. Lees op de website van de Alliantie meer over het zoeken van een
nieuwe (huur)woning.

Ik wil van woning ruilen. Heb ik daarvoor toestemming nodig?

Ja. Als u van woning wilt ruilen moet u toestemming vragen aan de verhuurder. De persoon met wie u van woning wilt ruilen moet dat ook doen bij zijn/haar verhuurder. U kunt dit het beste schriftelijk doen.
Sommige gemeenten stellen eisen aan woningruil. Neem contact op met de gemeente om te onderzoeken welke regels er voor u gelden.
Houdt er rekening mee dat de huurprijs kan worden verhoogd na een woningruil. Uw verhuurder kunt u hier alles over vertellen. Mocht de verhoging van de huurprijs een probleem voor uw zijn dan kunt u misschien in aanmerking komen voor een indeplaatsstelling. Daarover kunnen onze lokale kantoren meer vertellen.

Ik wil van woning ruilen maar mijn verhuurder weigert. Wat kan ik doen?

Als uw verhuurder geen toestemming geeft voor woningruil is dat vervelend. Als de verhuurder van de andere partij wel toestemming heeft gegeven, kunt u naar de kantonrechter. U verzoekt de rechter dan om de woningruil alsnog toe te wijzen. U moet wel een zwaarwegend belang bij de woningruil hebben. Wijst de rechter uw woningruil toe, dan blijft uw huidige huurprijs van kracht.

Wat zijn de rechten en plichten van een huurder in een VvE?

Het antwoord: huurders in een Vereniging van Eigenaren (VvE) hebben dezelfde rechten en plichten als huurders in complexen waar geen VvE is.

Er is sprake van een VvE als er in een complex van de Alliantie woningen worden of zijn verkocht. In dat geval is het complex namelijk eigendom van een VvE. De Alliantie is in die situatie eigenaar van de appartementsrechten van de verhuurde woningen.

Praktisch gezien betekent dat dat de Alliantie samen met de andere eigenaar-bewoners het onderhoud en beheer van het complex bepaalt. De Alliantie blijft echter de verhuurder van de huurders in het complex. En die huurders hebben dus precies dezelfde rechten en plichten als alle andere huurders.

Over huurprijzen, servicekosten en andere kosten

Op mijn huuraanzegging staan servicekosten. Wat zijn dat?

Servicekosten zijn kosten voor geleverde diensten van de verhuurder. Deze staan in uw huurovereenkomst. Jaarlijks moeten de werkelijke kosten worden afgerekend. Indien er een bewonerscommissie in uw complex is dan zal deze de jaarlijkse afrekening controleren maar u mag de betaalde rekeningen van de Alliantie ook zelf inzien. Als u daar hulp bij nodig heeft kunnen wij u daarbij helpen.

Kunnen we servicekosten aanpassen of afschaffen?

Ja, dat kan als 70 procent van alle huurders in uw complex ‘ja’ hebben gezegd tegen aanpassing van de servicekosten.

Wat moet ik doen als ik het oneens ben met de servicekosten?

U bezwaar maken tegen de gerekende servicekosten bij de Alliantie. Wordt u het met de Alliantie niet eens over de servicekosten? Dan kan HBVA u helpen. Wij kunnen bemiddelen tussen u en de Alliantie. Komen wij er niet uit, dan kunt u de huurcommissie verzoeken uitspraak te doen.

Hoe weet ik of ik niet te veel huur betaal?

Of u het juiste bedrag aan huur betaalt, kunt u zelf controleren aan de hand van een puntensysteem. Dit systeem geeft de kwaliteit van een woning aan. Het aantal punten bepaalt hoeveel huur u maximaal betaalt voor uw zelfstandige sociale huurwoning. Het gaat dan om de kale prijs: de huur die u betaalt voor het gebruik van de woning. Dus zonder de servicekosten voor gas, elektriciteit, schoonmaak of administratie.

Puntentoekenning
Een woning krijgt onder andere punten voor de oppervlakte van de verschillende ruimtes, voor de voorzieningen in keuken, badkamer en toilet, voor de energieprestatie en voor de WOZ-waarde. Bij een puntentotaal hoort een maximale huurprijs. Sociale huurwoningen zijn woningen met een huur tot € 720,43 ofwel 141 punten (norm 2019). Daarboven zijn het vrije-sectorwoningen. Voor zelfstandige kamers, woonwagens en woonwagenstandplaatsen zijn er aparte puntensystemen.

Huurprijs check

Benieuwd wat de maximale huurprijs is voor uw woning? Doe dan de huurprijscheck van de Huurcommissie.

Als uit deze berekening blijkt dat u te veel huur betaalt, dan kunt u een verzoek tot huurverlaging indienen bij de Alliantie. Wordt dat afgewezen, dan kunt u altijd nog de Huurcommissie inschakelen.

Huurprijs bij een nieuw contract
Hebt u een nieuw huurcontract ondertekend met een huur boven € 720,43? Dan loont het de moeite om uit te rekenen wat de maximale huurprijs is van uw woning. Als uit de berekening blijkt dat uw maximale huur toch beneden de grens van € 720,43 voor sociale huurwoningen ligt, dien dan een verzoek tot huurverlaging in bij de Huurcommissie.

Let op!
Het verzoek tot verlaging van de huur moet u indienen binnen zes maanden na ondertekening van uw huurcontract. Bent u te laat? Dan bent u gebonden aan de huur die in uw huurcontract staat.

Lees meer over de huurprijs bij een nieuw contract.

Wordt mijn huur per 1 juli verhoogd?

Dat is niet zo direct te zeggen. Het antwoord hangt onder andere af van de vraag: huurt u

1. met een sociaal huurcontract?
2. Of in de vrije sector

1. Huuraanpassing voor huurders met een sociaal huurcontract

Hebt u een sociaal huurcontract? Dat is het geval als in uw huurcontract staat dat de minister de hoogte van de jaarlijkse huurverhoging vaststelt. Bepalend voor een aanpassing per 1 juli zijn uw huishoudinkomen en de huur die u nu betaalt.

Om te zien of uw huur kan worden aangepast, gaat De Alliantie allereerst uit van het inkomen van uw huishouding. Daarvoor hanteert de woningcorporatie een grens van € 42.436. Tot die categorie behoort u ook als er iemand in uw huishouden AOW krijgt, of ziek of invalide is. Ook als uw huishouden bestaat uit meer dan 4 personen wordt u ingedeeld in de categorie met een inkomen tot € 42.436.

De Belastingdienst geeft overigens alleen door aan de Alliantie of uw inkomen hoger of lager
is dan € 42.436. Daarbij baseren ze zich op de gegevens van 2017.

Is uw huishoudinkomen lager dan €42.436? Dan bepaalt de hoogte van de huur die u nu
betaalt of u een huuraanpassing krijgt.

  • Betaalt u nu € 607,46 of meer? Dan blijft uw huur komend jaar gelijk.
    U krijgt geen huurverhoging.
  • Is uw huur lager dan € 607,46, maar 80% of meer van de maximale huur*?
    Dan wordt uw huur per 1 juli verhoogd met 1,6%.
  • Is uw huur lager dan € 607,46 en minder dan 80% van de maximale huur*?
    Dan wordt uw huur per 1 juli verhoogd met 2%.

* De maximale huur van uw woning kunt u terugvinden in de brief over de huurverhoging
die u van de Alliantie hebt ontvangen op of rond 1 mei.

Is uw huishoudinkomen hoger dan €42.436? Dan ontvangt u een huurverhoging van 5,6%. Daarbij geldt een maximum van € 1025. Hoger wordt de huur nooit.

2. Huurverhoging per 1 juli voor huurders in de vrije sector: 2,2%

Als uw huur hoger is dan € 720,42, dan huurt u in de vrije sector. Uw huur wordt per 1 juli
2019 verhoogd met 2,2%. Dat percentage is voor 2019 de zogenoemde Consumenten Prijs
Index (CPI). In bijna alle huurcontracten staat de bepaling dat de huur jaarlijks wordt
verhoogd op basis van de CPI.

Lees op de site van de Alliantie meer over de huuraanpassing 2019.

Let op! Wilt u bezwaar maken tegen de huuraanpassing 2019? Dan moet u dat voor 1 juli
doen!

Kan ik bezwaar maken tegen de huurverhoging?

Dat kan. Op voorwaarde dat:

  • u een sociaal huurcontract hebt. Dat is het geval als in uw huurcontract staat dat de minister de hoogte van de jaarlijkse huurverhoging vaststelt.
  • u voor 1 juli 2019 bezwaar maakt.

Voor alle duidelijkheid

Onderhoudsgebreken zijn geen reden om bezwaar te maken tegen de huurverhoging. Daarvoor bestaat een aparte procedure bij de huurcommissie.

In de volgende gevallen kunt u bezwaar maken tegen de huuraanpassing

  • Als de huuraanpassing hoger is dan de wettelijke huurverhoging van 4,1% voor individuele huurders.
  • Als de huur hoger is dan de maximale huur. Of (als deze lager is dan de maximale huur) hoger dan de markthuur. Wat uw maximale huur is, kunt u lezen in de brief van de Alliantie van 1 mei, over de huuraanpassing.
  • Bij:
  1. renovatie of voorgenomen sloop
  2. individuele afspraken/maatwerk bij onvoorziene omstandigheden
  3. een verlaging van de huur door de huurcommissie en de onderhoudsgebrekenzijn nog niet weggewerkt.

Denkt u dat een van deze omstandigheden op u van toepassing is? Neem dan contact op met de Alliantie.

  • Als het huishoudinkomen op de verklaring van de Belastingdienst niet klopt.
  • Als het aantal personen in het huishouden op de verklaring van de Belastingdienst niet klopt.
  • Als het huishoudeninkomen in 2019 lager is dan het jaar daarvoor, en lager dan € 42.436.
  • Als u voldoet aan de criteria voor gehandicapten en chronische zieken, maar u toch een huuraanpassing van 5,6% heeft gekregen.

Lees hier hoe u bezwaar maakt tegen huuraanpassing.

Kan ik ook huurverlaging krijgen?

Huren met een sociaal huurcontract

  1. Hebt u een sociaal huurcontract? (Dat is een huurcontract waarin staat dat de minister de jaarlijkse huuraanpassing vaststelt.)
  2. En is uw gezinsinkomen een stuk lager dan in 2017?* Bijvoorbeeld doordat iemand in uw huishouden werkloos is geworden, of doordat werkende kinderen het huis uit zijn gegaan?

Dan kunt u op grond hiervan huurverlaging aanvragen.

*Om de huuraanpassing voor 1 juli 2019 te kunnen bepalen, gaat de Alliantie uit van de inkomensgegevens van 2017. De Belastingdienst meldt aan de Alliantie of u toen meer of minder inkomen had dan € 42.436.
Zie ook de vraag: Wordt mijn huur per 1 juli verhoogd?

De HBVA heeft met de Alliantie afspraken gemaakt over huurverlaging

  1. Huurders met een sociaal huurcontract kunnen het hele jaar door huurverlaging aanvragen op grond van een inkomensdaling. Zij moeten aantonen dat het inkomen nu lager is dan het inkomen waarop de huurverhoging is gebaseerd. Is dat het geval?
    Dan past de Alliantie de huur aan op het lagere inkomen. Dat gebeurt met
    terugwerkende kracht, tot het moment dat het inkomen lager werd (maximaal 2 jaar). De huurder betaalt dan dus voortaan een lagere (netto) huur en krijgt geld terug over de periode dat de huur te hoog was voor het inkomen.
  2. De Alliantie garandeert iedere huurder met een sociaal contract het recht op huurtoeslag. Dus ook als de huur (door de huurverhoging) boven de
    huurtoeslaggrens van € 720,42 komt. Deze afspraak is belangrijk, want de huur kan met een terugwerkende kracht nog steeds boven de huurtoeslaggrens uitkomen. En normaal gesproken komt een huurder dan niet in aanmerking voor huurtoeslag. Bij de Alliantie dus wel.

Huren in de vrije sector

Bent u huurder van een vrijesectorhuurwoning? Dan kom u niet in aanmerking voor een huurverlaging. Misschien kunt u wel een woonkostentoeslag krijgen.

Lees meer over de mogelijkheid tot huurverlaging en over de aanvraag op de site van de Alliantie.

Over reparaties en verbouwingen

Ik wil mijn badkamer vernieuwen. Mag dat?

In principe mag dat. Voor kleine veranderingen, zoals het vervangen van een
spiegel of kraan, heeft u geen toestemming van de Alliantie. Voor een grondige
verbouwing van uw badkamer wel. Bekijk op de pagina zelf aangebrachte
voorzieningen
voor welke aanpassingen u toestemming nodig heeft.
Voorwaarden voor elke aanpassing is dat deze moet voldoen aan
veiligheidsvoorschriften en geen overlast mag veroorzaken.

Moet de Alliantie mij betalen als ik de woning verbouw?

In principe worden alleen zelf aangebrachte voorzieningen vergoed die de
waarde of de verhuurbaarheid van de woning vergroten. Denk aan een
dakkapel. Maar ieder huis en elke situatie is uniek. Laat u daarom goed
adviseren voordat u gaat klussen.

Ik heb een klacht over een uitgevoerde reparatie. Waar moet ik naartoe?

Bent u niet tevreden over de uitgevoerde reparatie? Dan is het verstandig om
eerst te proberen tot een oplossing te komen met de medewerker van de
Alliantie die hiervoor verantwoordelijk is. Grote kans dat u er samen al uitkomt.
Als dat niet zo is, kunt u een officiële klacht indienen bij de Alliantie. Hoe en
waar u dat doet leest u op de pagina Klachten.