Categorie: Almere

Bijna tweehonderdduizend huurders vragen geen huurtoeslag aan, terwijl ze er wel recht op hebben. Deze huurders lopen gemiddeld €77 per maand mis, volgens het Centraal Planbureau (CPB).

De overheid zou huishoudens actief moet informeren als zij recht hebben op huurtoeslag. Dat kan bijvoorbeeld naar aanleiding van aangiftegegevens van de Belastingdienst.

In 2020 kregen meer huurders recht op huurtoeslag, doordat de harde inkomensgrenzen vervielen. Het CPB toont ook aan dat vooral ZZP’ers en ouderen geen gebruik maken van de huurtoeslag. Het is aannemelijk dat de angst op het moeten terugbetalen van toeslagen een rol speelt bij het niet aanvragen van de huurtoeslag. Daarom is het belangrijk dat huurders erop worden gewezen dat zij de ‘Huurtoeslag’ ook met terug werkende kracht aan kunnen vragen. Je kunt namelijk nog tot september 2025 huurtoeslag en zorgtoeslag aanvragen over het jaar 2024.

De eerste meldingen van woekerhuren zijn in behandeling bij gemeenten. Zij mogen sinds dit jaar boetes uitdelen aan huisjesmelkers.

Zo gaat er bijvoorbeeld in Den Haag een brigade de wijken in om te controleren of verhuurders zich aan de regels houden. Handhavers zien kamers vol schimmel die worden verhuurd voor een bedrag dat 2,5 keer hoger is dan op basis van de puntentelling is toegestaan. Ook zien zij huurders die extra moeten betalen buiten het huurcontract om. Of Arbeidsmigranten die met z’n tienen een vieze driekamerwoning delen en daar samen €5000 voor betalen.

Sinds 1 januari 2025 mogen gemeenten verhuurders beboeten die een veel te hoge huur vragen. Het gaat om woningen die volgens de puntentelling (het woningwaarderingsstelsel) maximaal 186 punten krijgen. Die woningen vallen onder de gereguleerde huur.

Naast Den Haag zijn er meer gemeenten, die inmiddels de eerste meldingen van te hoge huren behandelen. Huurders kunnen woekerhuren melden bij het meldpunt van de gemeente. Ook voor andere klachten over hun verhuurder kunnen huurders daar terecht. Sommige gemeenten hebben teams ingericht om de meldingen te behandelen.

Verhuurders die met ‘short stay’ contracten veel te hoge huren vragen, lopen steeds vaker tegen de lamp. Na media-aandacht stappen meer huurders succesvol naar de Huurcommissie.

Sinds de invoering van de ‘Wet Vaste Huurcontracten’ op 1 juli 2024 is het vaste huurcontract voor de meeste huurders weer de norm. Verhuurders proberen hier onderuit te komen door hun woningen te meubileren en extra ‘hoteldiensten’ aan te bieden. Op deze manier proberen ze toch tijdelijk te verhuren én de huurprijsbescherming te omzeilen, door te doen alsof ze een hotelfunctie hebben. Volgens onderzoek is de inzet van dit soort ‘short stay’ contracten vorig jaar met 45 procent gegroeid.

Onlangs was in het televisieprogramma ‘Radar’ te zien dat de ‘Huurcommissie’ in recente uitspraken ‘de short stay truc’ als schijnconstructie  beoordeelt.

Eén van de vele recente uitspraken van ‘de Huurcommissie’ laat zien hoe een verhuurder tegen de lamp loopt. De huurder betaalt € 800,- voor een studentenkamer. De verhuurder stelt dat het een ‘short stay’ contract is. ‘De Huurcommissie’ gaat hier niet in mee, omdat er in het huurcontract geen enkel verband is met de studieduur van de bewoner. Het blijkt om een tijdelijk huurcontract te gaan, waar gewoon de wettelijke huurprijsbescherming voor geldt. De Huurcommissie oordeelt dat de huurder op basis van het puntenstelsel maar € 228,18 per maand hoeft te betalen.

De door verhuurders gebruikte term ‘short stay’ is geen wettige term. Een huurovereenkomst naar aard van korte duur is alleen bedoeld voor situaties waarin het voor iedereen duidelijk is dat de huurders er tijdelijk verblijven. Bekende voorbeelden hiervan zijn hotels, vakantiewoningen en wisselwoningen. Er geldt dan geen huurbescherming en er is dan geen maximale huurprijs volgens het puntenstelsel.

Ook de kantonrechter wijst verhuurders terecht op het misbruiken van ‘short stay contracten’. In deze uitspraak van 11 maart 2025 betekent dit voor de huurder een huurverlaging van bijna € 1.000,- per maand. Het gaat om een kamer van tien vierkante meter, die de verhuurder voor € 1.500,- met een ‘short stay’ contract verhuurde. De rechter oordeelde dat het niet om ‘short stay’ gaat en verlaagde de huurprijs conform het puntenstelsel naar € 178,94. Samen met de servicekosten betaalt de huurder nu € 553,94 per maand.

De Huurcommissie en de rechter kunnen dus beoordelen of er wel of geen sprake is van een reguliere huursituatie. Maar ook gemeenten kunnen iets betekenen, zij bepalen namelijk zelf hoeveel speelruimte de verhuurders krijgen. In meerdere gemeenten is in huisvestingsverordeningen en omgevingsplannen vastgelegd dat veruit de meeste woningen bestemd zijn om erin te wonen en niet om er betaald te logeren. Wie in deze gemeenten toch een vakantieverblijf wil verhuren, moet zich dan op z’n minst eerst laten registreren. Gemeenten kunnen dus wel sturen op een strengere aanpak van ‘short stay’. Bijvoorbeeld via vergunningsvereisten voor deze woningonttrekkingen en boetes voor het niet hebben van de juiste vergunningen.

Dakloze mensen raken op straat verslaafd aan drank en drugs. Er wordt ten onrechte gedacht dat ze al verslaafd waren voordat ze dakloos raakten.

Drank en drugs zijn het gevolg van dakloosheid en níet de oorzaak. Dat constateert straatarts Michelle van Tongerloo. Mensen denken vaak dat je verslaafd bent en dan op straat beland. Maar het is andersom, als je op straat beland wordt je verslaafd. Op straat leven is hartstikke onveilig en een bron van grote stress. Je gaat jezelf verdoven om het aan te kunnen.

Michelle ontvangt dagelijks dakloze patiënten die op straat ziek zijn geworden. Daarover schreef ze de bestseller Komt een land bij de dokter  Ze constateert keer op keer dat goede huisvesting essentieel is voor hun herstel: ‘Een woning is de basis van alles.’

De schrijnende gevallen op haar spreekuur zijn een spiegel van een land waarin bestaanszekerheid steeds minder vanzelfsprekend is. Werkenden kunnen geen woning vinden, patiënten verdwalen in een woud aan instanties en zorg is een verdienmodel geworden. Het helpen van mensen is steeds ingewikkelder geworden.

De wooncrisis richt veel schade aan. Ze ziet sinds een paar jaar steeds meer economisch daklozen, onder wie ook vrouwen en kinderen. Mensen kunnen na een scheiding geen woning vinden. Of ze kunnen niet langer de hoge huur betalen. De arts ziet grote verschillen in het beleid van woningcorporaties. Zij ziet vrij frequent dat gezinnen uit huis worden gezet, ook door corporaties.

De bouw van meer betaalbare huizen kan heel veel leed voorkomen. De overheid zou zich moeten richten op betaalbare huisvesting. Dakloos zijn is een katalysator voor heel veel andere problemen. Betaalbare huisvesting is het beste medicijn.’

Op 18 maart 2026 zijn de gemeenteraadsverkiezingen. Dat lijkt wellicht ver weg, maar politieke partijen beginnen nu al met het maken van de verkiezingsprogramma’s. Daarom is het belangrijk dat wij als HuurdersBelangenVereniging lokaal invloed kunnen uitoefenen. Precies een jaar voor de verkiezingen zijn wij al bezig hoe bij te dragen aan goed volkshuisvestelijk beleid.

De Nederlandse woonlasten behoren tot de hoogste van Europa. Gemiddeld geven huurders 36,3 procent van hun inkomen uit aan wonen, blijkt uit het laatste onderzoek van het ministerie zelf. Jonge huurders, tussen de 18 en 25 jaar, zijn er zelfs meer dan de helft van hun besteedbaar inkomen aan kwijt. Afgelopen jaar werd de hoogste huurverhoging in 30 jaar tijd doorgevoerd. De wooncrisis is een betaalbaarheidscrisis. Als we niets doen aan de woonlasten, lossen we de wooncrisis niet op.

Woningcorporaties worden zwaar belast en moeten tegelijkertijd proberen huren betaalbaar te houden, te bouwen en woningen te verbeteren. Veel huurders worden door de politiek de markt opgejaagd, waar verhuurders ook willen verdienen aan woningen en de huren onbetaalbaar zijn.

Veel huurders kunnen amper rondkomen en lopen met angst door de supermarkten vanwege de hoge prijzen. Hen is beloofd dat de zon weer zou gaan schijnen en ze erop vooruit zouden gaan, maar velen merken daar weinig van.

Steeds meer gemeenten spreken zich uit tegen de hoge huurverhoging dit jaar. Ook is er een spoedwet in de maak om de huren te bevriezen per 1 juli.

Coalitiepartij PVV krijgt kritische vragen van huurders over de beloofde huurverlaging. Tot nu toe stemde de PVV tegen ieder voorstel om de huurverhoging te beperken.

De Tweede Kamer heeft in meerderheid gestemd tegen een voorstel om de huurprijzen te bevriezen. Toch is daarmee de huurverhoging per 1 juli nog geen voldongen feit, op veel plekken in het land zwelt de kritiek aan. De lijst met gemeenten die corporaties oproepen de huren te matigen wordt steeds langer.

Forse huurverhoging blijkt onnodig en onterecht voor bouwplannen, die bedoeld zijn om de wooncrisis op te lossen. Er wordt al langer gepleit voor een gematigde huurverhoging van maximaal 3,1% (inflatie). Dat is beduidend lager dan het maximum, dat door de minister werd vastgesteld en dat de cao-loonstijging volgt. In Den Haag is deze motie van de SP aangenomen door de gemeenteraad. De raad adviseert woningcorporaties de huur maximaal met dit percentage te verhogen. Uit antwoorden op Kamervragen blijkt dit ook prima te kunnen. Corporaties kunnen dan tot 2034 ruim 93% van hun opgave aanpakken ten opzichte van 95% bij de huidige hoge huurstijging. Dat verschil is dus erg klein. Bovendien realiseren de meeste corporaties momenteel nog geen 60% van hun bouwplannen.

Alle gemeenten zouden huurverhoging tot de inflatie moeten beperken. Eind januari grepen de gemeenteraden van Apeldoorn en Oss ook al in om de huurexplosie te voorkomen. Inmiddels is ook in de gemeenten Hilversum en Hoorn besloten dat de corporaties de huurprijzen tot maximaal de inflatie mogen verhogen. Wel moet het lokale gemeentebestuur nog hierover met de corporaties in gesprek, omdat de gemeenteraad geen directe invloed heeft op het huurbeleid van de woningcorporaties.

Nieuwbouwopgave zouden niet op het bordje van huurders moeten komen. Het Rijk zou fors meer moeten bijdragen aan de nieuwbouw- en renovatieopgaven om dit maatschappelijke probleem aan te pakken. Huurders zouden niet opnieuw mee moeten betalen. Den Haag heeft tenslotte jarenlang verzuimd om naar behoefte te bouwen, waardoor een tekort aan sociale huurwoningen is ontstaan.

Corporaties vragen ‘gebroederlijk’ de maximale huurverhoging, terwijl ze voor hun HuurdersBelangenVerenigingen aannemelijk moeten maken welk percentage exact nodig is voor de eigen opgaven het komende begrotingsjaar. Dat kan nooit voor iedere corporatie hetzelfde zijn.

Ondertussen zijn oppositiepartijen in de Tweede Kamer gestart met de spoedwet om de huren eenmalig te bevriezen. De Raad van State moet nog advies uitbrengen over het voorstel van Tweede Kamerlid Habtamu de Hoop (GL-PvdA), daarna kan de Kamer besluiten om de motie aan te nemen. Het is mogelijk dat dit nog op tijd vóór 1 juli plaatsvindt. Deze spoedwet gaat ook over de middenhuur en de vrije sector.

Teken de petitie ‘Stop de Hoge huurverhoging’.

De Samenwerkende Huurdersorganisaties van ‘Woningcorporatie Ymere’ heeft een petitie opgesteld: ‘Stop de Hoge huurverhoging’. Om de petitie te tekenen klik je op onderstaande link: https://stophogehuurverhoging.petities.nl/

In 2022 spraken Aedes, de vereniging van woningcorporaties en de Woonbond, als onderdeel van de Nationale Prestatieafspraken af, om aan zittende huurders geen huurverhoging voor isolatiemaatregelen te vragen. Voor verduurzaming van de verwarmings- en ventilatie-installaties mogen corporaties wel een redelijke huurverhoging vragen. Er waren echter geen gegevens beschikbaar om de huurverhoging op basis van de daaruit volgende energiebesparing goed te kunnen berekenen.

Inmiddels is er een handreiking gepubliceerd voor huurverhoging bij verduurzaming van installaties. De handreiking dient als advies. Woningcorporaties, huurdersorganisaties en huurders kunnen onderzoeken wat een redelijke huurverhoging bij verduurzaming zou zijn, als een woning duurzame installaties krijgt. Het gaat dan om hybride en volledig elektrische warmtepompen en ventilatie met warmteterugwinning. De handreiking moet helpen om de huurverhoging transparant en objectief te maken, zodat huurders en verhuurders eenvoudiger tot overeenstemming over de huurverhoging kunnen komen. De HBVA zal zich hierin verdiepen.

Onderzoeksbureau Republiq deed in opdracht van Aedes en de Woonbond onderzoek naar de energiebesparing voor alléén installatiemaatregelen. Een belangrijke voorwaarde is dat de meeste huurders er met dit advies op vooruit gaan. Zeker omdat de installatiemaatregelen vaak samengaan met het verbeteren van de isolatie, waardoor verduurzaming vaak lonend is.

Komende tijd wordt de werkbaarheid en begrijpelijkheid van de handreiking bekeken en ook of er nog nieuwe maatregelen nodig zijn.

Meer mensen hebben in 2025 recht op huurtoeslag en sommige mensen hebben recht op een hogere vergoeding. Bovendien wordt het makkelijker om huurtoeslag aan de te vragen. Per 2025 hoef je minder snel huurtoeslag terug te betalen, wanneer je meer gaat verdienen. Door een wetswijziging wordt de huurtoeslag minder snel afgebouwd als het inkomen stijgt.

Woon je niet alleen, heb je nog geen AOW en heb je een huurprijs boven de zogenaamde ‘aftoppingsgrens’ dan krijg je meer huurtoeslag. Dat komt omdat het verschil in toeslag tussen AOW- gerechtigden en nog niet AOW-gerechtigden gaat verdwijnen.

De ‘aftoppingsgrens’ is een begrip uit de huurtoeslag. Als je huurprijs hoger is dan deze grens wordt je huurtoeslag ‘afgetopt’ ofwel verlaagd. Wat betekent het voor de portemonnee van huurders als hun maandhuur hoger is -of wordt- dan deze grens?

Ieder huishouden met recht op huurtoeslag betaalt hoe dan ook een deel van de huurprijs zelf. Het inkomensafhankelijke bedrag, wat ieder huishouden met recht op huurtoeslag zelf moet betalen heet de ‘basishuur’. Over het deel van de huurprijs dat tussen de basishuur en de aftoppingsgrens valt is huurtoeslag mogelijk. Over het eerste stukje (tot de kwaliteitskortingsgrens) krijg je 100% toeslag, over het tweede stukje (tot de aftoppingsgrens) 65%. Ligt de huurprijs boven de aftoppingsgrens dan moet je een groot deel van de huurprijs zelf betalen. De aftoppingsgrens wordt ieder jaar door de overheid vastgesteld. In de praktijk zijn er twee verschillende aftoppingsgrenzen:

Lage aftoppingsgrens voor 2025
Deze grens geldt voor 1-persoonshuishoudens en voor 2-persoonshuishoudens: € 682,96.

Hoge aftoppingsgrens voor 2025
Deze grens is van toepassing op huishoudens van 3 of meer personen: € 731,93.

Voor gezinnen met een minimuminkomen is een huurprijs boven de hoge aftoppingsgrens onbetaalbaar. Wie een woning betrekt met een huur boven deze grens, moet een (te) groot gedeelte van de huur zelf betalen. Met een minimuminkomen is dit niet of nauwelijks op te brengen.

Voor eenpersoonshuishoudens met een minimuminkomen is een huurprijs boven de (lage) aftoppingsgrens ook erg hoog. Een (te) groot deel van de huur moet zelf worden betaald.

Voor huishoudens die géén huurtoeslag krijgen, omdat ze daar iets te veel voor verdienen is een huurprijs boven de aftoppingsgrens eveneens fors. Met een inkomen dat vlak onder de grens ligt om voor een sociale huurwoning in aanmerking te komen is het nog net betaalbaar, maar een groot deel van het inkomen zal opgaan aan huur.