Categorie: Almere

In 2022 spraken Aedes, de vereniging van woningcorporaties en de Woonbond, als onderdeel van de Nationale Prestatieafspraken af, om aan zittende huurders geen huurverhoging voor isolatiemaatregelen te vragen. Voor verduurzaming van de verwarmings- en ventilatie-installaties mogen corporaties wel een redelijke huurverhoging vragen. Er waren echter geen gegevens beschikbaar om de huurverhoging op basis van de daaruit volgende energiebesparing goed te kunnen berekenen.

Inmiddels is er een handreiking gepubliceerd voor huurverhoging bij verduurzaming van installaties. De handreiking dient als advies. Woningcorporaties, huurdersorganisaties en huurders kunnen onderzoeken wat een redelijke huurverhoging bij verduurzaming zou zijn, als een woning duurzame installaties krijgt. Het gaat dan om hybride en volledig elektrische warmtepompen en ventilatie met warmteterugwinning. De handreiking moet helpen om de huurverhoging transparant en objectief te maken, zodat huurders en verhuurders eenvoudiger tot overeenstemming over de huurverhoging kunnen komen. De HBVA zal zich hierin verdiepen.

Onderzoeksbureau Republiq deed in opdracht van Aedes en de Woonbond onderzoek naar de energiebesparing voor alléén installatiemaatregelen. Een belangrijke voorwaarde is dat de meeste huurders er met dit advies op vooruit gaan. Zeker omdat de installatiemaatregelen vaak samengaan met het verbeteren van de isolatie, waardoor verduurzaming vaak lonend is.

Komende tijd wordt de werkbaarheid en begrijpelijkheid van de handreiking bekeken en ook of er nog nieuwe maatregelen nodig zijn.

Meer mensen hebben in 2025 recht op huurtoeslag en sommige mensen hebben recht op een hogere vergoeding. Bovendien wordt het makkelijker om huurtoeslag aan de te vragen. Per 2025 hoef je minder snel huurtoeslag terug te betalen, wanneer je meer gaat verdienen. Door een wetswijziging wordt de huurtoeslag minder snel afgebouwd als het inkomen stijgt.

Woon je niet alleen, heb je nog geen AOW en heb je een huurprijs boven de zogenaamde ‘aftoppingsgrens’ dan krijg je meer huurtoeslag. Dat komt omdat het verschil in toeslag tussen AOW- gerechtigden en nog niet AOW-gerechtigden gaat verdwijnen.

De ‘aftoppingsgrens’ is een begrip uit de huurtoeslag. Als je huurprijs hoger is dan deze grens wordt je huurtoeslag ‘afgetopt’ ofwel verlaagd. Wat betekent het voor de portemonnee van huurders als hun maandhuur hoger is -of wordt- dan deze grens?

Ieder huishouden met recht op huurtoeslag betaalt hoe dan ook een deel van de huurprijs zelf. Het inkomensafhankelijke bedrag, wat ieder huishouden met recht op huurtoeslag zelf moet betalen heet de ‘basishuur’. Over het deel van de huurprijs dat tussen de basishuur en de aftoppingsgrens valt is huurtoeslag mogelijk. Over het eerste stukje (tot de kwaliteitskortingsgrens) krijg je 100% toeslag, over het tweede stukje (tot de aftoppingsgrens) 65%. Ligt de huurprijs boven de aftoppingsgrens dan moet je een groot deel van de huurprijs zelf betalen. De aftoppingsgrens wordt ieder jaar door de overheid vastgesteld. In de praktijk zijn er twee verschillende aftoppingsgrenzen:

Lage aftoppingsgrens voor 2025
Deze grens geldt voor 1-persoonshuishoudens en voor 2-persoonshuishoudens: € 682,96.

Hoge aftoppingsgrens voor 2025
Deze grens is van toepassing op huishoudens van 3 of meer personen: € 731,93.

Voor gezinnen met een minimuminkomen is een huurprijs boven de hoge aftoppingsgrens onbetaalbaar. Wie een woning betrekt met een huur boven deze grens, moet een (te) groot gedeelte van de huur zelf betalen. Met een minimuminkomen is dit niet of nauwelijks op te brengen.

Voor eenpersoonshuishoudens met een minimuminkomen is een huurprijs boven de (lage) aftoppingsgrens ook erg hoog. Een (te) groot deel van de huur moet zelf worden betaald.

Voor huishoudens die géén huurtoeslag krijgen, omdat ze daar iets te veel voor verdienen is een huurprijs boven de aftoppingsgrens eveneens fors. Met een inkomen dat vlak onder de grens ligt om voor een sociale huurwoning in aanmerking te komen is het nog net betaalbaar, maar een groot deel van het inkomen zal opgaan aan huur.

Van de 50 grootste gemeenten van Nederland staat Almere op nummer 23, waar je het prettigst kunt wonen. De steden Amsterdam, Amstelveen, Leiden en Utrecht zijn in de top vier geëindigd. Dat blijkt uit de nieuwe Atlas voor gemeenten, van onderzoeksbureau Atlas Research.

Het onderzoeksbureau doet jaarlijks onderzoek naar de woonaantrekkelijkheid van de 50 grootste gemeenten van Nederland. De gemeenten worden op meer dan 50 aspecten met elkaar vergeleken, daarbij wordt gekeken naar werkgelegenheid, maar ook naar woningprijzen, culturele voorzieningen en universiteiten.

Op basis van de ‘Woonaantrekkelijkheidsindex’ wordt duidelijk hoe aantrekkelijk een gemeente gevonden wordt om in te wonen. Omdat woonvoorkeuren jaarlijks kunnen veranderen, wordt er kritisch gekeken naar de bestaande aspecten en eventueel aangepast.

Dit jaar is er extra aandacht besteed op de aanwezigheid van ‘groen en blauw’ in de gemeente: bomen, parken, grachten en plassen. Er is gekeken of de waarde van ‘groen en blauw’ voor een grotere aantrekkingskracht zorgt van woonlocaties in de buurt van natuurgebieden, Het gaat hier onder andere om wijken met veel ‘groen en blauw’ en in straten met veel bomen en groene tuinen.

Uit het onderzoek is gebleken dat de gemiddelde Nederlander het aanbod van werk, culturele voorzieningen, veiligheid, horeca en een universiteit toch belangrijker vindt dan de aanwezigheid van ‘groen en blauw’.

De kwestie gaat over de invoering van de inkomensafhankelijke huurverhoging. In de periode van 1 maart 2013 tot 1 april 2016 had de Belastingdienst géén informatie over het inkomen van huurders aan verhuurders mogen geven. De Hoge Raad bevestigde dit in 2022. De uitspraak was een overwinning op de overheid, die stug volhield dat er niets onwettigs was gebeurd. Over een eventuele financiële compensatie gaf de rechter destijds echter geen duidelijkheid.

Toenmalig woonminister Stef Blok voerde de inkomensafhankelijke huurverhoging in, daar werd veel  kritiek op geuit, maar het beleid op zichzelf is door de rechter nooit afgekeurd. Alleen de verstrekking van inkomensgegevens in die bepaalde periode bleek onrechtmatig.

Individuele schadeclaims kunnen nog steeds

Huurders kunnen ervoor kiezen om zelf individueel een schadevergoeding bij de rechter te claimen. Hiervoor moeten zij wel kunnen aantonen dat de Belastingdienst in de periode van 1 maart 2013 tot 1 april 2016 hun inkomensgegevens heeft verstrekt aan de verhuurder. Ook dienen huurders dan te bewijzen welke schade zij hierdoor ondervonden hebben.

Door een koppeling met de cao-lonen komt de stijging in de nieuw gecreëerde middenhuur het hoogst uit; de vrije sector stijgt het minst. Vanaf 1 januari 2025 mogen huren in het middenhuursegment stijgen tot 7,7%, en in de vrije sector tot 4,1%.

Sinds 10 september 2024, ligt er al een voorstel voor een debat over de huurverhoging. Wanneer dit plaatsvindt is nog niet bekend. GroenLinks-PvdA stelde voor het debat met spoed in te plannen afgelopen najaar, zij maken zich zorgen over de draagbaarheid van deze verhogingen, vooral gezien de stijgende kosten van levensonderhoud. Het verzoek werd gesteund door D66, SP, Denk, PvdD en FvD. Maar de coalitiepartijen PVV, NSC, BBB en VVD blokkeerden het verzoek.

De PVV beloofde in de verkiezingscampagne nog dat de huren van sociale huurwoningen met 20% zouden dalen. Nu heeft de PVV het debat uitgesteld tot 2025. NSC benoemt vaak dat de bestaanszekerheid onder druk staat, maar aan een debat over de huurverhoging gaf ook NSC geen prioriteit.

Sinds het einde van de zomer van 2024, onderhandelde de Woonbond hierover met de minister, de woningcorporaties en de gemeenten. De minister bleek de huurverhoging volgend jaar niet te willen verlagen naar onder de 4,5%. Hierom is de Woonbond uit de onderhandelingen over de Nationale Prestatieafspraken gestapt.

Ook dit jaar zal de HBVA weer met de Alliantie om de tafel zitten, om de huuraanpassing in juli 2025 zo laag mogelijk te houden

De gemeente Almere, woningcorporaties de Alliantie, GoedeStede en Ymere en huurdersorganisatie 3HO hebben samen ambitieuze prestatieafspraken voor 2025 tot en met 2029 ondertekend. Deze afspraken zijn een belangrijke stap in de richting van de lange termijndoelen voor 2050: een duurzame, inclusieve stad waarin iedereen een betaalbare, passende woning kan vinden en prettig kan wonen.

Belofte waarmaken
Wethouder Paul Tang – Wonen en Ruimtelijke ordening: “De belofte van ‘Almere voor iedereen’ staat onder druk. Als we die belofte ook voor komende generaties waar willen blijven maken, moeten we nu aan de slag. Duizend extra sociale huurwoningen voor mensen die al te lang wachten op een fijne, betaalbare woning is een belangrijke afspraak die we met de woningcorporaties hebben gemaakt.”

De 1.000 extra woningen zijn een onderdeel van een grotere set afspraken voor de komende vijf jaar. Die gaan bijvoorbeeld ook over leefbaarheid en duurzaamheid. De drie Almeerse woningcorporaties zijn blij met de gemaakte afspraken. “Zowel onze huidige huurders als toekomstige huurders zijn hierbij gebaat”, zegt Koen Westhoff – directeur de Alliantie regio Almere – Gooi &Vechtstreek. “Er ligt een stevige agenda om de komende vijf jaar mee aan de slag te gaan. En die is hard nodig, gezien de grote opgaven in de stad. We blijven samen volop inzetten op veerkrachtige en duurzame wijken. En op het terugdringen van de woningnood. Daarbij hebben we oog voor de bestaande stad en voor wat er per stadsdeel nodig is voor een duurzame toekomst.”

Naast nieuwbouw zetten de partijen zich in voor meer doorstroming en betere benutting van de bestaande woningen. Dit speelt wanneer iemand in een te grote woning woont, maar door omstandigheden niet in staat is te verhuizen naar een meer passende woning. Met uitbreiding van de Van Groot Naar Beter-regeling wordt voorzien in hulp voor dergelijke situaties.

Samen de schouders eronder
De corporaties onderstrepen de noodzaak van extra nieuwbouw: “De vraag naar betaalbare huurwoningen in Almere is groot. De wachttijd voor woningzoekenden lang. Het is dus belangrijk dat er snel nieuwe woningen bij komen, in alle segmenten. Dat zijn we aan onze huurders en aan alle woningzoekenden in Almere verplicht. Alleen door samen de schouders er onder te zetten kunnen we voor hen het verschil maken.”

Ook 3HO – de koepel van de huurdersverenigingen – is blij met de gemaakte afspraken. Colly Bouman: “Met de insteek ‘als iets niet kan, hoe kan het dan wel’ zijn er goede afspraken gemaakt waarbij alle partijen hun verantwoordelijkheid nemen. Wij hebben het vertrouwen dat deze afspraken zullen leiden tot een flinke groei aan fijne, betaalbare woningen in krachtige wijken. Met de inzet van alle partijen moet dat lukken.”

De commerciële bedrijven gebruiken slimme marketing, waardoor ze makkelijker te vinden zijn online. Dat maakt het voor huurders lastiger om de gratis hulp bij huurproblemen te vinden die ook vaak beschikbaar is.

Huurteams hebben sinds de invoering van de ‘Wet goed verhuurderschap’ een belangrijkere rol gekregen. De wet verplicht gemeenten om toe te zien op de naleving van striktere verhuurregels. Om de naleving van de wet te waarborgen werken gemeenten vaak samen met huurteams. Huurteams zijn organisaties die huurders bijstaan bij problemen met hun verhuurder, zoals te hoge huurprijzen, onderhoudsgebreken of onwettige contracten. Ze bieden informatie, advies en bemiddeling en kunnen in sommige gevallen juridische procedures starten. Ze helpen huurders om hun rechten te begrijpen en geschillen met verhuurders op te lossen. Soms zijn huurteams opgericht en gefinancierd door gemeenten om gratis juridische ondersteuning en advies te bieden. Ook zijn er publieke huurteams, gefinancierd met subsidies, die huurdersbelangen behartigen zonder commerciële doeleinden. Niet alle huurteams leveren kwaliteit. In een enkel geval lijken ze zelfs ronduit onbetrouwbaar. Zo deed de Autoriteit Consument & Markt (ACM) onderzoek naar de website destapnaarhuren.nl, na signalen dat de website mogelijk misleidend was. De website bood een cursus aan van € 1.500 om de kans op een sociale huurwoning te vergroten. Mensen die daarnaar op zoek zijn vormen een kwetsbare doelgroep, gezien de schaarste van dergelijke woningen. De website bleek verkeerde informatie te geven over het effect van de cursus. De ACM ontdekte namelijk dat er positieve klantervaringen op de site stonden terwijl de cursus nog niet was gegeven. Na contact met de ACM haalde de ondernemer de website offline. De ACM blijft de ondernemer monitoren om verdere misleiding te voorkomen. Er zijn meer zorgen over de rol van commerciële huurteams. Huurteams behartigen de belangen van huurders, maar staan die wel voorop als ze een winstoogmerk hebben?

Bij ‘hospitaverhuur’ wonen huurder en verhuurder – de hospita – in dezelfde woning, maar vormen ze geen gemeenschappelijk huishouden. De verhuurder verhuurt één of meer kamers. Voorzieningen als de keuken, douche en het toilet worden gedeeld. Huur je een woning en overweeg je om een kamer in die woning te gaan verhuren? Lees de voorwaarden op onderstaande link en let ook goed op wat de gevolgen voor toeslagen, uitkeringen en belastingen zijn. Wat moet ik weten als ik een hospitakamer wil verhuren? Huur je een kamer? Lees meer over je rechten.

Als je als huurder een kamer wil verhuren, kan het lastig zijn om toestemming te krijgen van je verhuurder. Dankzij proeven met ‘hospitaverhuur’ komen er meer mogelijkheden.

Verhuurders staan meestal niet te springen als huurders een kamer willen verhuren. In veel huurcontracten is ook sprake van een verbod op onderverhuur. Mede dankzij nieuwe initiatieven wordt het op steeds meer plaatsen toch mogelijk om een kamer te verhuren als je zelf huurder bent. Mét toestemming van de verhuurder en mét hulp bij het vinden van een geschikte huurder.
Er worden meerdere proeven gedaan met hospitaverhuur. Dit wordt gezien als onderdeel van het aanpakken van de woningnood.

De organisatie ‘Onder de Pannen’ bestaat al langer. Deze organisatie heeft tot doel langdurige dakloosheid te voorkomen en is actief in meerdere gemeenten met nijpende woningnood. Ze begeleiden bij het koppelen van woningzoekenden aan mensen die een kamer beschikbaar hebben. Ook huurders die huurtoeslag en/of een uitkering ontvangen kunnen via Onder de Pannen hospita worden. Lees meer op www.onderdepannen.nl en www.geeftijdelijkthuis.nl.