Categorie: Almere

De commerciële bedrijven gebruiken slimme marketing, waardoor ze makkelijker te vinden zijn online. Dat maakt het voor huurders lastiger om de gratis hulp bij huurproblemen te vinden die ook vaak beschikbaar is.

Huurteams hebben sinds de invoering van de ‘Wet goed verhuurderschap’ een belangrijkere rol gekregen. De wet verplicht gemeenten om toe te zien op de naleving van striktere verhuurregels. Om de naleving van de wet te waarborgen werken gemeenten vaak samen met huurteams. Huurteams zijn organisaties die huurders bijstaan bij problemen met hun verhuurder, zoals te hoge huurprijzen, onderhoudsgebreken of onwettige contracten. Ze bieden informatie, advies en bemiddeling en kunnen in sommige gevallen juridische procedures starten. Ze helpen huurders om hun rechten te begrijpen en geschillen met verhuurders op te lossen. Soms zijn huurteams opgericht en gefinancierd door gemeenten om gratis juridische ondersteuning en advies te bieden. Ook zijn er publieke huurteams, gefinancierd met subsidies, die huurdersbelangen behartigen zonder commerciële doeleinden. Niet alle huurteams leveren kwaliteit. In een enkel geval lijken ze zelfs ronduit onbetrouwbaar. Zo deed de Autoriteit Consument & Markt (ACM) onderzoek naar de website destapnaarhuren.nl, na signalen dat de website mogelijk misleidend was. De website bood een cursus aan van € 1.500 om de kans op een sociale huurwoning te vergroten. Mensen die daarnaar op zoek zijn vormen een kwetsbare doelgroep, gezien de schaarste van dergelijke woningen. De website bleek verkeerde informatie te geven over het effect van de cursus. De ACM ontdekte namelijk dat er positieve klantervaringen op de site stonden terwijl de cursus nog niet was gegeven. Na contact met de ACM haalde de ondernemer de website offline. De ACM blijft de ondernemer monitoren om verdere misleiding te voorkomen. Er zijn meer zorgen over de rol van commerciële huurteams. Huurteams behartigen de belangen van huurders, maar staan die wel voorop als ze een winstoogmerk hebben?

Bij ‘hospitaverhuur’ wonen huurder en verhuurder – de hospita – in dezelfde woning, maar vormen ze geen gemeenschappelijk huishouden. De verhuurder verhuurt één of meer kamers. Voorzieningen als de keuken, douche en het toilet worden gedeeld. Huur je een woning en overweeg je om een kamer in die woning te gaan verhuren? Lees de voorwaarden op onderstaande link en let ook goed op wat de gevolgen voor toeslagen, uitkeringen en belastingen zijn. Wat moet ik weten als ik een hospitakamer wil verhuren? Huur je een kamer? Lees meer over je rechten.

Als je als huurder een kamer wil verhuren, kan het lastig zijn om toestemming te krijgen van je verhuurder. Dankzij proeven met ‘hospitaverhuur’ komen er meer mogelijkheden.

Verhuurders staan meestal niet te springen als huurders een kamer willen verhuren. In veel huurcontracten is ook sprake van een verbod op onderverhuur. Mede dankzij nieuwe initiatieven wordt het op steeds meer plaatsen toch mogelijk om een kamer te verhuren als je zelf huurder bent. Mét toestemming van de verhuurder en mét hulp bij het vinden van een geschikte huurder.
Er worden meerdere proeven gedaan met hospitaverhuur. Dit wordt gezien als onderdeel van het aanpakken van de woningnood.

De organisatie ‘Onder de Pannen’ bestaat al langer. Deze organisatie heeft tot doel langdurige dakloosheid te voorkomen en is actief in meerdere gemeenten met nijpende woningnood. Ze begeleiden bij het koppelen van woningzoekenden aan mensen die een kamer beschikbaar hebben. Ook huurders die huurtoeslag en/of een uitkering ontvangen kunnen via Onder de Pannen hospita worden. Lees meer op www.onderdepannen.nl en www.geeftijdelijkthuis.nl.

Er komt een EU-commissaris voor huisvesting. Ook wordt er gewerkt aan een Europees plan voor betaalbare huisvesting. Traditioneel gezien is wonen geen direct Europees thema. EU-landen gaan dus voor het grootste deel zelf over hun woonbeleid.

Brussel wil de regels voor staatssteun gaan hervormen, zodat lidstaten meer kunnen investeren in betaalbare huisvesting. Vermoedelijk gaan woningcorporaties hier ook van profiteren, omdat ze dan goedkoper kunnen lenen en daardoor meer middenhuurwoningen kunnen gaan bouwen.

Ondanks dat huurders al zuinig leven om de energierekening te verlagen, betaalt 40% nog steeds meer dan €200 per maand aan energie, 12% zelfs meer dan €300. Pas na 2030 mogen verhuurders woningen met de slechtste energielabels niet meer verhuren. Woningcorporaties hebben zichzelf als doel gesteld na 2028 geen woningen met slechte energie labels meer te hebben.

Veel woningcorporaties zijn al hard aan de slag hiermee, maar particuliere verhuurders komen nog nauwelijks in actie. Het kan nog vier tot zes jaar duren voordat slecht geïsoleerde woningen zijn aangepakt. Ondertussen zit de huurder met een te hoge energierekening en een oncomfortabele woning.

Het is goed dat sociale en midden-huurwoningen sinds 1 juli 2024 door de ‘Wet Betaalbare Huur’ minpunten krijgen voor de slechte energielabels. Hierdoor kan de huur van woningen met een E-, F- of G-label dalen. Maar dit geldt alleen voor huurwoningen die al op of vlak onder de maximale huur zitten.

Er is bij het afschaffen van de salderingsregeling geen rekening gehouden met huurders, die hiervoor de rekening krijgen gepresenteerd. Het effect voor huurders is een stijging van de energielasten terwijl ze voor de panelen op hun dak blijven betalen via de servicekosten of huur. Ook heeft het Kabinet niet nagedacht over hoe zonnepanelen aantrekkelijk blijven voor huurders.

Pas in 2026 komt er extra geld voor de huurtoeslag en bovendien slechts de helft van het beloofde bedrag, aldus de miljoenennota. Eerder werd er nog afgesproken door regeringspartijen dat er 500 miljoen extra aan huurtoeslag zou worden besteed, dit is hard nodig om armoede aan te pakken. Juist nu er in 2025 een torenhoge huurverhoging dreigt, zolang de regels voor de huurverhoging niet veranderen.

Maar uit de miljoenennota die het Kabinet dinsdag presenteerde, blijkt dat huurders nog een jaar moeten wachten, terwijl er in het hoofdlijnenakkoord nog sprake was van een investering van 500 miljoen euro, is er nu nog maar 225 miljoen over voor het verhogen van de toeslag.
Dat het Kabinet de huurtoeslag wil vereenvoudigen is positief. Hierdoor krijgen meer mensen recht op huurtoeslag en loopt de toeslag bij een oplopend inkomen minder snel af. Maar het is een slechte zaak dat deze verandering ten koste gaat van het beoogde terugdringen van de armoede onder de laagste inkomens.

De gemiddelde woningzoekende wordt vooral door particuliere verhuurders het hemd van het lijf gevraagd. Wie zich inschrijft moet van alles uploaden naar de verhuurder. Doorgaans gaat het om kopieën van het paspoort, loonstrookjes en een recent bankafschrift. Soms gaat het ook om andere documenten zoals een werkgeversverklaring, een inkomensverklaring, een verhuurderverklaring, een uittreksel van het bevolkingsregister, een kopie van de bankpas en een uittreksel van de Kamer van Koophandel. De woningzoekende kan weinig anders dan instemmen met het gevraagde. De machtsverhoudingen op de krappe woningmarkt zijn scheef. Wie de documenten niet afstaat, krijgt simpelweg geen uitnodiging voor de bezichtiging van een woning. Dit gebeurd, maar is niet toegestaan aldus de ‘Autoriteit Persoonsgegevens’. Pas als de woning wordt toegewezen moet de woningzoekende bijvoorbeeld met een loonstrook of bankafschrift bewijzen dat hij/zij de huur kan betalen. Ook mag dan pas worden gevraagd om overige documenten, zoals een werkgeversverklaring en een verhuurdersverklaring, waarin de huidige verhuurder aangeeft dat er geen sprake is van een huurachterstand of overlast.

Dit jaar is het woningtekort gegroeid naar 405.000 woningen. Als alle nieuwbouwplannen doorgaan, is het woningtekort op z’n vroegst in 2031 teruggebracht tot aanvaardbare proporties. Tot die tijd zullen woningzoekenden doorgaans een hele lange tijd op een betaalbare huurwoning moeten wachten. Een eerlijke verdeling van de schaarste blijft dus bittere noodzaak.
Op grond van artikel 12 van de ‘Huisvestingswet’ moet voorrang worden gegeven aan mensen in een ‘Blijf-van-mijn-lijfhuis’ en mensen die mantelzorg verlenen of mantelzorg ontvangen. Een hardnekkig misverstand is dat ook statushouders krachtens dezelfde wet voorrang genieten. Deze landelijke verplichting is echter in 2017 al geschrapt. Wat lang niet iedereen weet is dat gemeenten vrij zijn te bepalen welke andere spoedzoekers met voorrang aan een woning moeten worden geholpen. De Huisvestingswet geeft elke gemeente het recht om dit in de Huisvestingsverordening vast te leggen. Uit onderzoek is gebleken dat ruim de helft van de gemeenten zo’n verordening heeft. Logischerwijze zijn dit de gemeenten waar de woningnood het hoogst is. Op andere plekken leggen gemeentebestuurders, woningcorporaties en huurdersorganisaties in de lokale Prestatieafspraken vast welke groepen voorrang krijgen, waarna de corporaties deze afspraken uitvoeren.

Naast bovenstaande groepen wordt er ook een urgentieverklaring afgegeven aan gescheiden ouders met kinderen, maar alleen wanneer er voor de ouders en hun kinderen dakloosheid dreigt. Veel overige aanvragen worden afgewezen, zo ook door de rechter.

Mensen met een Vitaal beroep zullen komende jaren eerder aan een woning geholpen worden, dankzij een wijziging in de Huisvestingswet. Gemeenten mogen sinds 1 januari van dit jaar de helft van de beschikbare woningen met voorrang toewijzen aan woningzoekenden met een lokale maatschappelijke of economische binding. Dat was voorheen een kwart.

Uitje bewonerscommissies
Maandag 14 oktober hebben we van ons jaarlijkse uitje met onze bewonerscommissies genoten. Dit keer georganiseerd door de Alliantie. We hebben twee interessante projecten bezocht en genoten van koffie met wat lekkers. Als eerste bezochten we de Louis Armstrongweg nr. 36. Hier heeft de Alliantie een voormalig kantoorgebouw omgebouwd tot een pand met 86 sociale huurappartementen. Het gaat hier om een ‘gemengd wonen-project’. De helft van de woningen zijn verhuurd aan reguliere woningzoekenden en de andere helft is toegewezen aan vergunninghouders. In gemengd wonen-projecten wonen verschillende groepen mensen bewust samen.

Daarna gingen we naar het ‘Leeghwaterhof’, een mooi seniorencomplex met 56 sociale huurwoningen in Waterwijk. De 56 appartementen zijn verdeeld over twee gebouwen. Een gebouw met vier verdiepingen en een gebouw met twee verdiepingen. De gebouwen zijn met elkaar verbonden via een gemeenschappelijke tuin.

Ter afsluiting hebben we heerlijk met elkaar geluncht. Wij willen de Alliantie hartelijk bedanken voor deze geslaagde, educatieve dag en de strakke organisatie.